2018 là một năm đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường tiếp tục chao đảo với các cơn sốt đất nền. Tuy nhiên, một số phân khúc lại ghi nhận sự chững lại cả về nguồn cung và giao dịch so với năm ngoái.
1. Cơn sốt đất nền tái phát trên diện rộng
Vùng ven Tp.HCM và 3 vùng dự kiến lên đặc khu là điểm nóng của thị trường đất nền trong năm 2018. Các đợt sốt nóng lập đỉnh vào tháng 3, tháng 4 với biến động “ngoạn mục” về giá. Chỉ trong vòng chưa đầy 4 tháng đầu năm, đất nền khu Đông Tp.HCM chứng kiến mức tăng đạt 20-40% so với thời điểm trước Tết. Cơn sốt nhanh chóng lan sang khu Tây thành phố với Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn và tiếp tục kéo xuống các tỉnh lân cận là Đồng Nai, Long An và Bình Dương.
Ngoài ra, 3 vùng dự kiến lên đặc khu là Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong cũng ghi nhận sự tăng trưởng nóng của đất nền. Đất ở những khu vực này tăng theo từng ngày, gấp 2-3 lần so với mức giá lập đỉnh của năm 2017. Khác với 2017, cơn sốt đất đầu năm 2018 còn diễn ra ở những địa bàn hẻo lánh, nơi không ai ngờ tới như Côn Đảo, xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ (Bà Rịa-Vũng Tàu), xã Thiện Nghiệp (Phan Thiết), thị trấn Hòa Hiệp Trung (Phú Yên).
Các đợt sốt nóng trên chỉ “giảm nhiệt” khi cơ quan chức năng vào cuộc. Những cơn sốt trong năm nay đều có điểm chung là do giới đầu cơ đi trước đón lõng thông tin hạ tầng, tham gia làm giá, tạo sự khan hàng và đẩy giá tăng nóng nhằm hưởng lợi.
2. Nguồn cung và giao dịch căn hộ sụt giảm
Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, so với năm 2017, số lượng dự án giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm 13%; tổng số căn đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn, tỷ lệ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 6.676 căn, tỷ lệ giảm đến 34,2%; phân khúc căn hộ bình dân giảm 6.362 căn, tỷ lệ giảm mạnh nhất 44,1%. Tổng nguồn cung bất động sản giảm đến 40% so với năm 2017. Trong đó, nhiều chủ đầu tư không có dự án mới trong 6 tháng cuối năm và nguồn sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng vài ngàn căn.
Tình hình tương tự cũng diễn ra với thị trường Hà Nội, nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm. Cụ thể, theo số liệu của CBRE, quý II/2018 nguồn cung căn hộ giảm 22% so với cùng kỳ 2017. Nguồn cung căn hộ quý 3 tiếp tục giảm 24% so với quý 2/2018. Doanh số bán hàng giảm 27%. Tổng nguồn cung cả năm 2018 của Hà Nội ước đạt 33.000 căn (bao gồm nguồn hàng biệt thự/nhà phố), trong khi con số này năm 2017 là 39.000 căn.
Thị trường căn hộ lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường do tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ quá thấp, chưa đến 20%. Trong lúc phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (với hơn 30%). Do đó, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm đưa ra thị trường.
3. Bất động sản các tỉnh lẻ phía Bắc sôi động
Không có những cơn sốt “nóng bỏng tay” như đất nền vùng ven Tp.HCM hay các vùng dự kiến lên đặc khu nhưng đất nền các tỉnh lẻ phía Bắc lại rất sôi động trong năm 2018. Những tỉnh hút mạnh dòng vốn FDI và tập trung nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc… là những thị trường bùng nổ nguồn cung đất nền.
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý III, số lượng dự án mở bán ở Bắc Ninh tăng gấp đôi so với quý I/2018 (khoảng 40 dự án). Thành phố Vĩnh Yên và Phúc Yên (Vĩnh Phúc) có hơn 3.000 sản phẩm đất nền được tung ra thị trường. Hưng Yên cũng chào bán ra thị trường gần 1.000 sản phẩm. Thị trường Bắc Giang có 22 dự án đô thị được triển khai đồng bộ tại khu vực thành phố, trong đó có hơn 600 sản phẩm đất nền được chào bán…
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức giá sơ cấp của đất nền thị trường tỉnh trong năm không biến động mạnh, thường chỉ tăng từ 5-8% theo đợt mở bán và quá trình hình thành tiện ích hạ tầng. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, mức giá có sự biến động lớn hơn. So với đầu năm 2018, đất nền nhiều dự án tăng 2-4 giá.
4. Nốt trầm của thị trường BĐS nghỉ dưỡng
Năm 2018, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sụt giảm nghiêm trọng. Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III/2018 , hầu hết các vùng phát triển mạnh về bất động sản nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm, còn tồn hơn 20.000 căn. 6 tháng đầu năm toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tồn kho cao ngất ngưỡng, đạt gần 60 -80%.
Nguyên nhân khiến bất động sản nghỉ dưỡng chững lại đến từ việc nhà nước siết chặt vốn, các chính sách của Nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, rủi ro về cam kết lợi nhuận có thể xảy ra khi dự án đi vào hoạt động cũng được các chuyên gia cảnh báo nhiều lần gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư và năng lực phát triển dự án loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn hạn chế, đặc biệt là năng lực khai thác kinh doanh sản phẩm này của các chủ đầu tư Việt Nam.
5. Hạn chế phát triển dự án nhà ở trong trung tâm
UBND TP. HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 – 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô. Ở những khu vực khác, thành phố cũng sẽ không cấp phép dự án chưa quy hoạch đường giao thông hạ tầng. TP.HCM cũng đã đưa ra định hướng rất rõ cho từng khu vực, như tại khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1, quận 3), từ nay đến năm 2020, sẽ không phát triển các dự án nhà ở mới.Không chỉ Tp.HCM, Hà Nội , Nha Trang và Đà Nẵng cũng đang đối mặt tình trạng quá tải nhà cao tầng, quá tải giao thông cũng đang gióng lên hồi chuông cảnh báo.
6. Vốn FDI đổ vào BĐS tăng mạnh trong 2018
Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, nếu năm 2017, lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng thứ 3 về thu hút đầu tư FDI với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, thì chỉ trong 11 tháng năm 2018, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào BĐS khoảng 6,5 tỷ USD, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng vốn đăng ký vào BĐS chiếm khoảng 33% vốn đăng ký mới, đứng thứ 2 trong các ngành nghề. Dòng vốn FDI vào BĐS tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.
Năm qua, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ “thâu tóm” đình đám của các ông lớn khối ngoại như Landmark Holding thâu tóm Manhattan Tower, CapitaLand mua lại khoảng 0,9 ha tại quận Tây Hồ, Keppel Land mua 10% cổ phần còn lại của Jencity Limited tại dự án Saigon Sports City, Frasers Property thâu tóm một dự án của Trần Thái tại Quận 2, Nishi Nippon Railroad và TBS Group bắt tay với Nam Long phát triển dự án tại Tp.HCM.
7. Thực trạng thiếu quỹ đất phát triển dự án
Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, thị trường đang có hiện tượng thiếu hụt nguồn cung dự án bất động sản, nguyên nhân do thiếu quỹ đất sạch phục vụ đầu tư phát triển. Tình trạng này chưa thể giải quyết một sớm một chiều, nên sẽ tác động lớn đến quan hệ cung – cầu trên thị trường năm 2019 và những năm tiếp theo.
Do thiếu mặt bằng để triển khai dự án mới nên từ đầu năm đến nay, số lượng dự án được khởi công ít hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Đến hiện tại, nguồn cung sẽ còn hạn chế. Hiện nay, các phương án tạo lập quỹ đất như doanh nghiệp tự giải tỏa, mua lại quỹ đất sạch đã có dự án hoặc hợp tác kinh doanh giữa một bên có đất và một bên có tiền vốn đều rất rất khó khăn. Các doanh nghiệp gặp khó trong tạo lập dự án mới, cộng với chi phí tăng cao khiến cho giá bán bất động sản khó giảm trong thời gian tới. Thực trạng khan hiếm quỹ đất sẽ khiến nguồn cung BĐS Tp.HCM giảm mạnh trong các năm tiếp theo.
8. Nghị định 20 – thách thức doanh nghiệp BĐS
Sau hơn 1 năm đi vào thực tiễn, Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã gây khó cho doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn như bất động sản. Vấn đề gây tranh cãi của nghị định 20 là quy định của khoản 3, điều 8: “Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của doanh nghiệp được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh, cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao của doanh nghiệp”.
Trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản luôn cần nguồn vốn rất lớn và hoạt động kinh doanh theo chu kỳ gồm giai đoạn đầu tư, giai đoạn phát triển sản phẩm và giai đoạn bán hàng. Ở giai đoạn đầu tư ban đầu cần có chi phí rất lớn trong khi chưa phát sinh doanh thu. Do đó, việc áp dụng mức khống chế lãi vay trong giai đoạn đầu tư đối với chi phí lãi vay không được vốn hóa và khống chế chi phí lãi vay đứt đoạn theo từng năm sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, không phản ánh đúng chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp.
9. Bùng nổ không gian văn phòng linh hoạt coworking
Năm 2018 đươc coi là năm bùng nổ của co-working. Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy tốc độ tăng trưởng của co-working hiện đạt khoảng 58%. Từ đầu năm đến nay, nhiều đơn vị trong và ngoài nước đã tham gia phát triển phân khúc này. Riêng ở khối ngoại, nhiều tên tuổi lớn như WeWork (Mỹ), Ceo Suit (Hàn Quốc), JustCo (Singapore)… cũng đã góp mặt tại Việt Nam.
Đáng chú ý, một số công ty, tập đoàn lớn thay vì chọn thuê văn phòng truyền thống, đã chọn thuê dạng văn phòng chia sẻ co-working cho kế hoạch văn phòng lâu dài. Một số cái tên tiêu biểu cho sự chuyển hướng này có thể kể đến như: Teko, Innovatube, Framgia.
Trên thực tế, co-working đang khiến nhiều văn phòng truyền thống cũng phải “linh hoạt” hơn trong kiến tạo không gian. Tại phía Tây Hà Nội, nhiều văn phòng truyền thống đã tính đến việc tối ưu hóa không gian. Bên cạnh không gian làm việc, các không gian giải trí, thư giãn, sinh hoạt chung như góc thiền, yoga, các khu function cũng được thiết lập. Thậm chí, trong cùng một tòa nhà có sự tích hợp của cả văn phòng truyền thống và co-working nhằm đa dạng phân khúc, đáp ứng mọi đối tương khách thuê.
10. Bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh
Lĩnh vực công nghiệp Việt Nam đang hội tụ nhiều yếu tố then chốt hút dòng vốn đầu tư nước ngoài như chi phí lao động thấp; giá thuê đất hợp lý; thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi; sự tham gia vào các hiệp định thương mại; lực lượng lao động năng động và vị trí địa lý gần các nguồn tài nguyên và thị trường đích … Theo báo cáo của Vụ Quản lý khu kinh tế – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 11/2018, khoảng 8.000 dự án có vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 145 tỷ USD vào các khu công nghiệp, khu kinh tế…
Đi cùng với sự bùng nổ dự án FDI tại các khu công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp cũng tăng trưởng mạnh mẽ. Nhu cầu về nhà xưởng chất lượng tốt và các dịch vụ liên quan trong các khu công nghiệp đang ngày càng tăng mạnh do lượng đầu tư quốc tế đổ về nhiều. Nhiều ông lớn khối ngoại đã đổ vốn phát triển BĐS công nghiệp Việt Nam như BWID, Boustead, CFLD, Hyosung…
Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tăng trưởng cả về chất và lượng. Theo kế hoạch phát triển, đến năm 2020, tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp sẽ tăng gấp đôi quy mô thị trường hiện tại. Đây là cơ hội đầy tiềm năng với những nhà phát triển muốn đổ vốn vào BĐS công nghiệp.
Thúy An – Phương Uyên – (Theo Enternews.vn)
